Nueva ley hipotecaria
La Ley Hipotecaria, encargada de regular el mercado de las hipotecas en España, es conocida como Decreto de 8 de febrero de 1946, complementada, a grandes rasgos, por otras normativas aprobadas con posterioridad en 1981 y 1990. Tras la grave crisis económica a la que se vio abocado nuestro país a partir de 2008 y durante más de un lustro, la lupa se colocó en los bancos y los requerimientos necesarios para la concesión de hipotecas, pues en muchos casos se incurrió en impagos.
Recientemente, en 2019, el Gobierno redactó de urgencia diferentes cambios en forma de nueva Ley Hipotecaria a través de un Real Decreto que entró en vigor el 16 de junio de 2019 y que incluye novedades como una mayor protección al consumidor (antes, durante y después de la firma), un abaratamiento de las comisiones por amortización anticipada y más facilidades en el paso de tipo variable a tipo fijo. Veremos más adelante estos cambios de manera más detallada.
Cabe notar que tan solo dos artículos de la nueva ley son de carácter retroactivo, concretamente los que hacen referencia al abaratamiento de la conversión de una hipoteca variable a tipo fijo y el que establece la ejecución de la hipoteca en caso de impago por parte del deudor.
¿Cuál es el mayor cambio para las cooperativas?
Uno de los artículos más importantes de la nueva ley es el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca, que en su mayoría eran soportados por el cliente con anterioridad. A partir de ahora, el banco deberá pagar los gastos de gestoría, registro, notaría, copia de escritura y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). De hecho, en el caso específico de las cooperativas de crédito, presentes en Castilla y León, éstas estaban exentas según la ley en vigor anterior, por lo que no tenían que pagar dicho impuesto. La ley de 1990 se pensó para eximir a las cooperativas de crédito de pagar este tributo cuando pedían un préstamo, pero la interpretación de la ley es tan amplia que podría afectar también a cuando lo suscriben.
El Real Decreto aprobado de manera urgente por el Gobierno no especificaba nada acerca del pago de este impuesto, pues recordemos que las cooperativas de crédito y las cajas rurales tan solo representan un 5% del sistema hipotecario. Meses después de la aprobación, la Dirección General de Tributos dictaminó que estas dos entidades sí deberán hacer frente a este impuesto a partir del 16 de junio de 2019.
Otros cambios
Otros cambios que incluye la nueva ley hacen referencia a una mayor protección al consumidor, una visita previa al notario para recibir asesoramiento gratuito, la abolición de las cláusulas abusivas y que incumplan la normativa y la creación de una nueva entidad de resolución de litigios. Además, se introducen comisiones de anticipación anticipada más reducidos, al igual que incentivos a pasarse a tipo fijo, que aporta más seguridad a largo plazo. Habrá también límites a los productos vinculados, por lo que los bancos podrán exigirnos que contratemos seguros pero no podrán subir el tipo de interés si no se contratan con ellos. Existirá también un suelo de un 0% de interés mínimo en las hipotecas variables sin poderse acordar ningún tipo diferente como mínimo, prohibiéndose así las famosas cláusulas suelo.
En cuanto a los efectos que se espera que tenga dicha ley en el mercado y los que ya se han visto, podemos destacar que existió una subida de los tipos de interés en los meses previos a la entrada en vigor (para compensar el coste de asumir los gastos de formalización de hipotecas). Afortunadamente, ahora los solicitantes reciben más información aunque hacen el proceso más lento y, en general, se ha visto una reducción en la concesión de nuevas hipotecas.